Baunebenkosten beim Hausbau: Welche Kosten kommen auf Sie zu?

Sie haben ein Grundstück gefunden, sich für ein Haus entschieden und vielleicht liegt Ihnen sogar schon ein konkretes Angebot vor. Jetzt geht es an die Finanzierung. Grundstückspreis und Hauspreis zusammenrechnen, fertig? Leider nicht ganz.

Beim Hausbau fallen einige Kosten an, die im Angebot zunächst gar nicht auftauchen. Grunderwerbsteuer, Bodengutachten, Vermessung oder Hausanschlüsse können das Budget um mehrere Zehntausend Euro erhöhen. Wer diese Ausgaben bei der Planung übersieht, muss später möglicherweise nachfinanzieren.

Welche Nebenkosten fallen beim Hausbau an, wie hoch sind sie und welche Ausgaben werden häufig übersehen? Wir zeigen Ihnen, was Sie bei Ihrer Kostenplanung beachten sollten, und rechnen ein Beispiel für einen Neubau in Schleswig-Holstein durch.

Was sind Baunebenkosten beim Hausbau?

Als Baunebenkosten bezeichnet man Ausgaben, die zusätzlich zu den eigentlichen Bauleistungen entstehen. Dazu gehören beispielsweise Gebühren für Baugenehmigungen, Vermessungen und Gutachten sowie Kosten für Versicherungen und Hausanschlüsse.

Häufig werden auch die Kaufnebenkosten des Grundstücks dazugerechnet. Für Ihre Finanzplanung ist es jedoch sinnvoll, die einzelnen Kostenbereiche zu unterscheiden:

• Grundstückskosten: Der Kaufpreis des Baugrundstücks.
• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision.
• Baukosten: Alle Leistungen, die laut Bauvertrag im Hauspreis enthalten sind.
• Baunebenkosten: Zusätzliche Ausgaben für Planung, Genehmigungen, Erschließung und die Durchführung des Bauvorhabens.

Auch die Außenanlagen, eine neue Küche oder der Umzug kosten Geld. Sie gehören zwar nicht zu den klassischen Baunebenkosten, müssen aber ebenfalls im Budget berücksichtigt werden.

Diese Unterscheidung ist vor allem beim Vergleich verschiedener Hausangebote hilfreich. Denn ein vermeintlich günstiger Hauspreis kann am Ende deutlich höher ausfallen, wenn wichtige Leistungen nicht enthalten sind.

Wie hoch sind die Baunebenkosten beim Hausbau?

Für die Baunebenkosten beim Hausbau werden als erste Orientierung häufig etwa 15 bis 20 Prozent der Baukosten angesetzt. Wie viel Sie tatsächlich benötigen, hängt vom Grundstück, dem Bauvorhaben und den bereits enthaltenen Leistungen ab. Wichtig ist auch die Berechnungsgrundlage: Manche Übersichten berücksichtigen zusätzlich die Kaufnebenkosten des Grundstücks oder Ausgaben für Außenanlagen.

Bei einem Hauspreis von 300.000 Euro wären das beispielsweise:

Diese Prozentwerte sind keine feste Kostenobergrenze. Ob Außenanlagen, Kaufnebenkosten oder eine finanzielle Reserve zusätzlich berücksichtigt werden müssen, lässt sich nur anhand des konkreten Bauvorhabens beantworten.

Ein Grundstück, das bereits erschlossen ist und gute Bodenverhältnisse bietet, verursacht in der Regel weniger zusätzliche Kosten als ein Baugrundstück in Hanglage oder mit schwierigen Bodenverhältnissen.

Auch der Hausanbieter macht einen Unterschied. Sind die Bauplanung und bestimmte Erdarbeiten bereits im Angebot enthalten? Oder werden diese Leistungen später gesondert berechnet?

Die Prozentwerte eignen sich deshalb für eine erste Einschätzung. Für die tatsächliche Finanzierung brauchen Sie eine Kostenaufstellung, die auf Ihrem Grundstück und dem konkreten Bauangebot basiert.

Welche Nebenkosten fallen beim Hausbau an?

Einige Kosten entstehen bereits beim Kauf des Grundstücks, andere erst während der Planung oder Bauphase.

Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Kostenpositionen:

Nicht jede dieser Positionen müssen Sie zusätzlich bezahlen. Manche Leistungen übernimmt bereits Ihr Hausbauanbieter. Welche das sind, sollte aus dem Bauvertrag und der Baubeschreibung hervorgehen.

Kaufnebenkosten beim Grundstückskauf

Zu den Kaufnebenkosten beim Hausbau zählen insbesondere Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Noch bevor Sie mit dem Hausbau beginnen können, entstehen die ersten Ausgaben. Neben dem Grundstückspreis müssen Sie insbesondere die Grunderwerbsteuer und die Notargebühren einplanen.

Grunderwerbsteuer

Beim Kauf eines Grundstücks wird Grunderwerbsteuer fällig. Die Höhe unterscheidet sich je nach Bundesland.

In Norddeutschland gelten beispielsweise folgende Steuersätze (Stand November 2026):

Bei einem Grundstückspreis von 120.000 Euro zahlen Sie in Schleswig-Holstein 7.800 Euro Grunderwerbsteuer. In Mecklenburg-Vorpommern wären es 7.200 Euro.

Wichtig beim Grundstücks- und Hauskauf: Kaufen Sie ein Grundstück und schließen gleichzeitig oder in engem Zusammenhang einen Bauvertrag ab, kann das Finanzamt beide Verträge unter bestimmten Voraussetzungen als einheitliches Vertragswerk betrachten. Dann fällt die Grunderwerbsteuer möglicherweise auch auf die Baukosten an. Lassen Sie vor der Vertragsunterzeichnung prüfen, ob das bei Ihrem Vorhaben relevant ist.

Notar- und Grundbuchkosten

Ein Grundstückskauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Für den Kaufvertrag und die notwendigen Grundbucheintragungen fallen Gebühren an.

Als Richtwert können Sie etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises einplanen. Bei einem Grundstück für 120.000 Euro wären das ungefähr 1.800 bis 2.400 Euro. Weitere Gebühren können beispielsweise entstehen, wenn für die Baufinanzierung eine Grundschuld eingetragen werden muss.

Maklerprovision

Wird das Grundstück über einen Makler vermittelt, kann eine zusätzliche Provision anfallen. Wie hoch diese ausfällt und wer welchen Anteil bezahlt, hängt von den vertraglichen Vereinbarungen und den geltenden gesetzlichen Regelungen ab.

Kosten für Bauplanung und Genehmigungen

Bevor die Bauarbeiten beginnen, muss geprüft werden, ob das geplante Haus auf dem Grundstück gebaut werden darf und welche baulichen Voraussetzungen bestehen.

Bodengutachten

Wie tragfähig ist der Boden? Gibt es Probleme mit Grundwasser oder sind besondere Maßnahmen für das Fundament erforderlich?

Ein Baugrundgutachten liefert wichtige Informationen für die Planung. Stellt sich beispielsweise heraus, dass der Boden nicht ausreichend tragfähig ist, können zusätzliche Gründungsarbeiten notwendig werden.

Solche Maßnahmen können teuer werden. Deshalb ist es sinnvoll, die Bodenverhältnisse möglichst früh untersuchen zu lassen, bevor die Baukosten verbindlich kalkuliert werden.

Vermessung

Für die Planung und Genehmigung eines Hauses werden häufig verschiedene Vermessungsarbeiten benötigt. Dazu gehören beispielsweise ein amtlicher Lageplan und die Absteckung des Gebäudes auf dem Grundstück. Nach der Fertigstellung kann außerdem eine Gebäudeeinmessung erforderlich sein.

Welche Leistungen vorgeschrieben sind und wie viel sie kosten, hängt von den regionalen Regelungen ab.

Baugenehmigung und Fachplanung

Je nach Bauvorhaben und Bundesland fallen Gebühren für den Bauantrag und das Genehmigungsverfahren an.

Hinzu kommen gegebenenfalls Honorare für Architekten, Statiker oder weitere Fachplaner. Bei einem schlüsselfertigen Haus sind bestimmte Planungsleistungen häufig bereits im Angebot enthalten. Prüfen Sie deshalb, welche Leistungen Ihr Baupartner übernimmt und wofür zusätzliche Kosten entstehen.

Erschließung, Erdarbeiten und Baustellenvorbereitung

Ein Grundstück kann auf den ersten Blick sofort bebaubar wirken und trotzdem noch erhebliche Kosten verursachen.

Ein wichtiger Punkt ist die Erschließung. Dazu gehört beispielsweise die Anbindung an öffentliche Straßen und Versorgungsnetze. Für das zukünftige Haus müssen außerdem die erforderlichen Anschlüsse hergestellt werden.

Zu den typischen Kosten gehören:

• Stromanschluss
• Frischwasser- und Abwasseranschluss
• Telekommunikation und gegebenenfalls Glasfaser
• Weitere Energieanschlüsse, sofern benötigt
• Baustrom und Bauwasser

Vorsicht bei der Bezeichnung „erschlossenes Grundstück“: Das bedeutet nicht zwangsläufig, dass sämtliche Anschlüsse bereits bis zum Haus reichen oder vollständig bezahlt sind.

Fragen Sie deshalb bei der Gemeinde und den zuständigen Versorgungsunternehmen nach, welche Anschlüsse vorhanden sind und mit welchen Kosten Sie noch rechnen müssen.

Zusätzliche Erdarbeiten

Auch der Zustand des Grundstücks beeinflusst die Baukosten. Muss viel Erde abgetragen oder der Boden ausgetauscht werden, entstehen zusätzliche Ausgaben. Besonders aufwendig kann der Hausbau bei Hanggrundstücken, schwierigem Baugrund oder einem hohen Grundwasserstand werden.

Welche Maßnahmen tatsächlich erforderlich sind, lässt sich häufig erst nach einer Untersuchung des Grundstücks beurteilen.

Nebenkosten während der Bauphase

Mit dem Baubeginn sind längst nicht alle Nebenkosten bezahlt. Während der Bauarbeiten können weitere Ausgaben entstehen.

Bauversicherungen

Während der Bauphase bestehen Risiken, gegen die Sie sich absichern sollten. Je nach Bauvorhaben und bereits vorhandenen Versicherungen kommen unter anderem folgende Policen infrage:

• Bauherrenhaftpflichtversicherung
• Bauleistungsversicherung
• Feuerrohbauversicherung

Klären Sie mit Ihrem Baupartner, welche Versicherungen bereits bestehen und welche Absicherung Sie selbst benötigen.

Unabhängige Baukontrolle

Auch bei einem schlüsselfertigen Haus kann es sinnvoll sein, einen unabhängigen Sachverständigen mit der baubegleitenden Qualitätskontrolle zu beauftragen.

Dieser überprüft die Bauausführung und kann mögliche Mängel frühzeitig erkennen. Die Kosten für diese zusätzliche Kontrolle müssen Sie gegebenenfalls selbst tragen.

Bereitstellungszinsen und Bauzeitzinsen

Bei einer Baufinanzierung wird das Darlehen häufig in mehreren Teilbeträgen ausgezahlt, abhängig vom Baufortschritt.

Für bereits ausgezahlte Darlehensbeträge fallen in der Regel Zinsen an. Wird ein zugesagter Kreditbetrag dagegen längere Zeit nicht abgerufen, können nach Ablauf der vereinbarten bereitstellungszinsfreien Zeit Bereitstellungszinsen entstehen.

Gerade bei Verzögerungen auf der Baustelle können sich dadurch zusätzliche Finanzierungskosten ergeben. Prüfen Sie deshalb die entsprechenden Konditionen Ihres Darlehens.

Welche Baunebenkosten entstehen beim schlüsselfertigen Haus?

Wer ein schlüsselfertiges Haus kauft, erwartet meist einen festen Preis und möglichst wenig organisatorischen Aufwand. Tatsächlich können jedoch auch hier erhebliche Nebenkosten entstehen.

Der Begriff „schlüsselfertig“ ist nicht einheitlich gesetzlich definiert. Welche Arbeiten im Hauspreis enthalten sind, steht in der Bau- und Leistungsbeschreibung.

Manche Anbieter übernehmen beispielsweise bereits bestimmte Planungsleistungen oder die Baustelleneinrichtung. Bei anderen müssen diese Arbeiten zusätzlich beauftragt werden.

Auch beim Innenausbau gibt es Unterschiede. Ein schlüsselfertiges Haus ist nicht zwangsläufig vollständig bezugsfertig. Ob Bodenbeläge, Malerarbeiten oder andere Ausstattungsleistungen enthalten sind, hängt vom Vertrag ab.

Prüfen Sie vor der Unterschrift insbesondere folgende Fragen:

• Welche Planungsleistungen sind im Hauspreis enthalten?
• Wer bezahlt das Bodengutachten und die Vermessung?
• Welche Erdarbeiten sind bereits berücksichtigt?
• Sind die Hausanschlüsse sowie Baustrom und Bauwasser enthalten?
• Welche Innenausbauarbeiten übernimmt das Bauunternehmen?
• Welche Leistungen müssen Sie zusätzlich beauftragen?

Die Norddeutsche HYP arbeitet bei der Neubauplanung mit Team Massivhaus zusammen. Unser Baupartner bietet verschiedene Massivhausmodelle sowie eine freie Grundrissplanung ohne Aufpreis an. Welche Bauleistungen im jeweiligen Hauspreis enthalten sind, ergibt sich aus dem konkreten Angebot.

Prüfen Sie die Baubeschreibung, bevor Sie den Bauvertrag unterschreiben und die Finanzierung abschließen. So können Sie zusätzliche Kosten rechtzeitig in Ihr Budget aufnehmen.

Baunebenkosten berechnen: Beispiel für einen Neubau

Wie viel die zusätzlichen Ausgaben ausmachen können, zeigt das folgende Rechenbeispiel.

Eine Familie möchte in Schleswig-Holstein ein Grundstück kaufen und darauf ein Einfamilienhaus bauen. Das Grundstück kostet 120.000 Euro, das Haus wird für 280.000 Euro angeboten.

Grundstücks- und Hauskosten

Bei diesen 400.000 Euro bleibt es allerdings nicht. Für das Beispiel nehmen wir folgende zusätzlichen Kosten an:

Weitere Kosten und finanzielle Reserve

Die Gesamtkalkulation sieht damit folgendermaßen aus:

Die Familie sollte für ihr Bauvorhaben insgesamt 464.100 Euro einplanen. Davon entfallen 38.100 Euro auf die angenommenen Kauf-, Bau- und Finanzierungskosten. Weitere 14.000 Euro sind für die Außenanlagen vorgesehen. Die Reserve von 12.000 Euro soll mögliche unerwartete Ausgaben abfangen. Die zusätzlichen Kosten und die Reserve zusammen entsprechen rund 16 Prozent der ursprünglichen Grundstücks- und Hauskosten.

Bitte beachten Sie: Die Zahlen sind fiktive Planungsannahmen und keine verbindlichen Marktpreise oder ein Angebot der Norddeutschen HYP. In diesem Beispiel wird angenommen, dass keine der aufgeführten Zusatzleistungen bereits im Hauspreis enthalten ist und keine Maklerprovision anfällt.

Außerdem handelt es sich nicht bei allen Positionen um klassische Baunebenkosten. Außenanlagen sind zusätzliche Projektkosten, während die finanzielle Reserve zunächst lediglich als Sicherheit eingeplant wird.

Ihre tatsächlichen Kosten können deutlich abweichen. Prüfen Sie auch, ob einzelne Leistungen bereits im Hauspreis enthalten sind, damit Sie diese nicht versehentlich doppelt berechnen.

Baunebenkosten selbst berechnen

Sie möchten Ihre eigenen Baunebenkosten berechnen? Dann gehen Sie am besten so vor:

1. Tragen Sie den Grundstückspreis und die vereinbarten Baukosten ein.
2. Berechnen Sie die Grunderwerbsteuer anhand des Steuersatzes Ihres Bundeslandes.
3. Ergänzen Sie Notar- und Grundbuchgebühren sowie eine mögliche Maklerprovision.
4. Erfassen Sie alle zusätzlichen Kosten für Planung, Erschließung und Bauarbeiten.
5. Berücksichtigen Sie auch Außenanlagen, Ausstattung und andere Ausgaben, die nicht im Hauspreis enthalten sind.
6. Planen Sie eine finanzielle Reserve für unvorhergesehene Kosten ein.

Ein Baunebenkosten-Rechner kann für die erste Planung hilfreich sein. Verlassen Sie sich aber nicht allein auf pauschale Prozentwerte. Nutzen Sie möglichst konkrete Angebote und Informationen zu Ihrem Grundstück.

Welche Baunebenkosten werden häufig vergessen?

Manche Ausgaben stehen von Anfang an fest. Andere werden bei der ersten Kalkulation leicht übersehen, obwohl sie später einen erheblichen Teil des Budgets beanspruchen können.

Außenanlagen und Grundstücksgestaltung

Das Haus ist fertig, aber vor der Haustür liegt noch eine Baustelle. Die Einfahrt muss angelegt werden, vielleicht wünschen Sie sich eine Terrasse oder einen Zaun. Auch Wege, Bepflanzung und gegebenenfalls eine Garage oder ein Carport kosten Geld.

Je nach Grundstücksgröße und gewünschter Gestaltung können sich diese Ausgaben schnell summieren. Überlegen Sie deshalb frühzeitig, welche Arbeiten Sie direkt nach dem Hausbau erledigen möchten und was eventuell noch warten kann.

Entsorgung und zusätzliche Erdarbeiten

Beim Aushub des Fundaments fällt häufig mehr Erde an, als auf dem Grundstück verbleiben kann. Muss der überschüssige Boden abtransportiert und entsorgt werden, entstehen zusätzliche Kosten.

Noch teurer kann es werden, wenn belasteter Boden gefunden wird oder besondere Maßnahmen zur Gründung des Gebäudes notwendig sind.

Ein frühzeitig beauftragtes Bodengutachten kann helfen, solche Risiken bereits vor Baubeginn besser einzuschätzen.

Doppelbelastung während der Bauzeit

Während Ihr neues Haus gebaut wird, wohnen Sie möglicherweise noch zur Miete. Gleichzeitig fallen bereits Zinsen für Ihre Baufinanzierung an.

Diese Doppelbelastung sollten Sie bei Ihrer monatlichen Finanzplanung berücksichtigen. Verzögert sich die Fertigstellung, müssen Sie die laufenden Kosten entsprechend länger tragen.

Küche, Einrichtung und Umzug

Auch nach der Fertigstellung entstehen oft noch Ausgaben. Vielleicht benötigen Sie eine neue Küche, zusätzliche Möbel oder passende Leuchten für die neuen Räume. Dazu kommen die Kosten für den Umzug.

Diese Positionen gehören zwar nicht zu den eigentlichen Baunebenkosten, sollten aber trotzdem von Anfang an im Gesamtbudget stehen.

Wer seine finanziellen Mittel bereits vollständig für den Hausbau verplant, hat später kaum Spielraum für solche Anschaffungen.

Baunebenkosten finanzieren: Was sollten Bauherren beachten?

Bei der Finanzierung eines Neubaus sollten Sie immer vom gesamten Kapitalbedarf ausgehen. Der Preis für Grundstück und Haus allein reicht dafür nicht aus.

Grundsätzlich können auch zusätzliche Kosten über eine Baufinanzierung finanziert werden. Ob und in welcher Höhe das möglich ist, hängt unter anderem von Ihrem Eigenkapital, dem Immobilienwert und den Kreditbedingungen ab.

Viele Banken erwarten, dass Käufer zumindest einen Teil der Kauf- und Baunebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen. Je weniger Eigenkapital vorhanden ist, desto genauer muss geprüft werden, welche Finanzierung möglich und langfristig tragbar ist.

Berücksichtigen Sie dabei auch Ihre monatliche Belastung. Wenn die monatliche Kreditrate bereits einen großen Teil des verfügbaren Einkommens beansprucht, bleibt wenig Spielraum für unerwartete Ausgaben oder Veränderungen der Lebenssituation.

Planen Sie deshalb eine finanzielle Reserve ein, die nicht bereits für den Grundstückskauf oder den Hausbau gebunden ist.

Bei der Norddeutschen HYP betrachten wir Hausplanung und Finanzierung gemeinsam. Wir prüfen mit Ihnen, wie Ihr geplantes Bauvorhaben zu Ihrem Budget passt und welche Finanzierungsmöglichkeiten infrage kommen.

Mehr über die verschiedenen Möglichkeiten erfahren Sie auf unserer Seite zur Immobilienfinanzierung.

Mit einer realistischen Kostenplanung in den Hausbau starten

Wer ein Haus bauen möchte, sollte sich nicht allein am angegebenen Hauspreis orientieren. Die zusätzlichen Kosten für Grundstückskauf, Genehmigungen, Anschlüsse und Bauarbeiten können einen erheblichen Teil des Budgets ausmachen.

Besonders bei schlüsselfertigen Häusern lohnt sich ein genauer Blick auf die Baubeschreibung. Dort erfahren Sie, welche Leistungen bereits bezahlt sind und welche Arbeiten Sie noch selbst organisieren müssen.

Erstellen Sie möglichst früh eine vollständige Kostenaufstellung. Am besten noch bevor Sie sich verbindlich für ein Grundstück oder Hausmodell entscheiden. So können Sie Ihre Finanzierung auf den tatsächlichen Kapitalbedarf abstimmen und vermeiden, dass wichtige Ausgaben erst während der Bauphase auffallen.

Stand: November 2026. Die genannten Beträge und Beispiele dienen der allgemeinen Orientierung. Tatsächliche Kosten hängen vom jeweiligen Grundstück, Bauvorhaben und Leistungsumfang ab. Steuerliche und rechtliche Fragen sollten im Einzelfall fachlich geprüft werden.

Weiterführende Quellen:

• Verband Privater Bauherren: Baunebenkosten realistisch kalkulieren
• Steuerportal Mecklenburg-Vorpommern: Grunderwerbsteuer
• Bundesministerium der Justiz: Grunderwerbsteuergesetz